2024汕头市个人住房公积金贷款新政策解读

　　为更好地开展我市住房公积金贷款管理工作，保证资金安全，规范工作流程，根据国务院《住房公积金管理条例》以及国家、省、市有关文件的规定和精神，结合我市实际，现对我市住房公积金管委会2018年12月27日印发的《汕头市住房公积金管理委员会关于汕头市住房公积金贷款管理办法》（汕房金管〔2018〕5号）（下称《贷款办法》）部分内容进行修订。

　　一、修订的必要性

　　根据国务院《住房公积金管理条例》规定，开展个人住房公积金贷款业务是住房公积金使用的主要形式之一，只有做好住房公积金贷款，才能充分发挥住房公积金低存低贷的政策优势，真正发挥住房公积金制度的互助保障功能，加大对中低收入职工家庭购买住房的支持力度，让更多职工家庭享受到公积金贷款的低息政策优势，提高公积金的使用效益。

　　我市住房公积金管理委员会于2007年6月印发了《贷款办法》（暂行），并分别于2011年12月、2016年12月、2018年12月重新修订。

　　近几年，国家出台一系列稳经济的政策措施。为贯彻党中央国务院的决策部署，促进我市房地产市场健康发展和良性循环，坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，规范我市住房公积金贷款有关政策，支持房地产市场更好满足购房者的合理住房需求，经我市住房公积金管委会批准，我中心先后对贷款政策进行了调整：如对引进人才、购买绿色建筑、装配式建筑、多子女家庭的职工实施优惠措施；积极响应国家金融政策，有条件地调整首付比例，以及按照住建部的要求，对住房套数进行规范。因此现需将《贷款办法》重新修订印发，保障我市住房公积金贷款政策的权威性，贷款业务工作有法可依。

　　二、修订依据及主要内容

　　本次修订将近年来经汕头市住房公积金管理委员会审议通过并已实施的相关政策纳入《汕头市个人住房公积金贷款管理办法》相关条款中，具体如下：

　　(一)原第二条“本办法适用于以住房公积金资金为来源，向本市缴存住房公积金或在异地缴存住房公积金符合本市规定条件的职工发放的，定向用于在本市范围内购买自住住房的专项住房消费贷款”修改为“本办法适用于以住房公积金资金为来源，向缴存住房公积金的职工发放的，定向用于在本市范围内购买自住住房的专项住房消费贷款。”

　　修订说明：根据住建部《关于住房公积金异地个人住房贷款若干具体问题的通知》（建金〔2016〕230号）及我市住房和城乡建设局等6部门于2023年8月17日联合发布的《关于继续做好支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》要求，不得对异地贷款设置附加条件，取消异地缴存职工户籍的限制，因此，该条款进行了相应的修订。

　　（二）原第五条第二款“一手住房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销（预）售，且可用于办理合法抵押登记的自住住房。二手住房是指售房人已取得房地产权证、具有完全处置权利、能够在房地产市场上进行合法交易，且可用于办理合法有效抵押登记的自住住房。”修改为“一手住房是指房地产开发商依法建造并取得销（预）售许可，且可用于办理合法抵押登记的新建商品住房。二手住房是指售房人已取得房地产权证、具有完全处置权利、能够在房地产市场上再次进行合法交易，且可用于办理合法有效抵押登记的住房。”

　　修订说明：为避免产生歧义，对一、二手住房的定义进一步明确。

　　（三）原第六条“本市连续足额缴存住房公积金12个月（含）以上的在缴职工，或本市户籍且在异地连续足额缴存住房公积金12个月（含）以上的在缴职工，可向市住房公积金管理中心申请个人住房公积金贷款。处于住房公积金封存状态的职工，不能申请个人住房公积金贷款，但启封后重新连续足额缴存满12个月以上，可申请个人住房公积金贷款。”修改为“最近连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上的在缴职工，可向市住房公积金管理中心申请个人住房公积金贷款。处于住房公积金封存状态的职工，不能申请个人住房公积金贷款，但启封后连续足额缴存满6个月以上，可申请个人住房公积金贷款。”

　　原第八条第（二）项计算方式第1点“缴存时间：1年（含）—2年,最高贷款额 10万元”修改为“缴存时间：6个月（含）—2年,最高贷款额 10万元”。

　　修订说明：根据住建部、财政部、中国人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号）的规定“一、合理确定贷款条件。职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款”，经汕头市住房公积金管理委员会2022年度第二次全体委员会会议审议通过（会议纪要〔2022〕2号），放宽住房公积金贷款申请门槛。

　　根据住建部《关于住房公积金异地个人住房贷款若干具体问题的通知》（建金〔2016〕230号）及我市住房和城乡建设局等6部门于2023年8月17日联合发布的《关于继续做好支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》要求，不得对异地贷款设置附加条件，取消异地缴存职工户籍的限制。

　　（四）原第七条条款增加一项，即“（六）缴存职工及配偶购买首套或第二套自住住房可申请住房公积金贷款，禁止向已使用二次住房公积金贷款或名下存在二套及以上住房的职工及配偶发放住房公积金贷款。

首套住房认定方式：职工及配偶没有使用住房公积金贷款并且购房时在我市没有自住住房，所购买的自住住房认定为首套住房。第二套住房认定方式：职工及配偶已使用一次住房公积金贷款或者购房时在我市仅有一套自住住房的，再次购买的自住住房认定为第二套住房。第三套及以上住房认定方式：职工及配偶已使用二次住房公积金贷款或购房时在我市有二套及以上住房的，再购买的自住住房认定为第三套及以上住房。

　　修订说明：为贯彻党中央国务院的决策部署，促进我市房地产市场健康发展和良性循环，坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，规范我市住房公积金贷款有关政策，支持房地产市场更好满足购房者的合理住房需求，根据住建部、财政部、中国人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号）规定：“住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。住房公积金管理中心不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款”。2022年6月，住建部重新修订了《住房公积金统计调查制度》，其中，将“贷款笔数按公积金贷款次数分类：1.首次2.二次3.三次及以上”调整为“贷款笔数按支持职工购房套数分类：1.首套2.二套”，同时，也明确了二套住房按住建部、中国人民银行、银监会《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房〔2010〕83号）作为认定标准。

　　据此，结合我市实际，经汕头市住房公积金管理委员会2022年度第二次全体委员会会议审议通过（会议纪要〔2022〕2号），规范调整贷款对象及住房套数认定标准，现将有关内容在本次修订中列入。

　　（五）增加第八条，即“2007年4月30日至2012年8月16日期间购买涉及“一房多证”的自住住房（实际使用功能为一套住房）并已办理住房公积金贷款的职工，该房产目前已合证为一本《不动产权证书》的，贷款结清后，视为仅使用一次住房公积金贷款，符合现行条件的情况下可以再次申请住房公积金贷款。”

　　修订说明：根据建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，我市阶段性出现了“一房多证”的商品住房，且相当一部分购房者购买了该类商品住房，并办理了住房公积金贷款。按照住建部、财政部、人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号）有关规定，因“一房多证”原因，造成夫妻双方各自办理了一次公积金贷款的情况，不能再次申请住房公积金贷款。

　　2012年8月16日第十三届14次市政府常务会议决定，对2007年4月30日至2012年8月16日期间取得《建设工程规划许可证》、涉及“一房多证”的商品住房符合合并条件的可予合并。为更好维护职工合法权益，本着尊重事实，便民利民的宗旨，市住房公积金管委会于2018年6月10日印发《关于住房公积金支持我市房地产市场发展有关问题的意见》（汕房金管〔2018〕1号），意见中第一条第8小点“缴存职工购买2007年4月30日至2012年8月16日期间取得《建设工程规划许可证》、涉及“一房多证”的商品住房（实际使用功能为一套住房，目前已合证为一本《不动产权证书》的商品住房），当时申请办理住房公积金贷款购买时，已办理上述商品住宅相应住房公积金贷款的，可再次办理住房公积金贷款”，该政策文件的实施期限至2023年7月8日止。

　　为保证涉及“一房多证”贷款职工的权益，经汕头市住房公积金管理委员会2023年度第一次全体委员会会议审议通过（会议纪要〔2023〕1号），2023年7月8日后延续执行我市“一房多证”住房公积金贷款政策，并将有关内容在本次修订中列入。

　　（六）增加第九条，即“灵活就业者的缴存人员，在本市范围内购买自住住房的，可申请我市住房公积金贷款，但不享受我市引进人才公积金贷款优惠政策；退休年龄按照男性60周岁、女性50周岁认定；其他贷款条件与我市其他缴存职工贷款一致。”

　　修订说明：为支持我市灵活就业者解决住房问题，充分发挥住房公积金制度的普惠性，我市开展了灵活就业者缴存住房公积金的业务，结合灵活就业者缴存的目的性及贷款资金的风险防控，在该条款中明确灵活就业者使用住房公积金贷款的相关规定。

　　（七）新增第十条“借款人购买的一手住房已完成撤销合同网签备案手续的，在其结清原贷款后再次购买自住住房时，原贷款不作为一次公积金贷款记录。”

　　修订理由：为积极推进“保交楼、稳民生”工作，稳定本地房地产市场，切实保障缴存职工的贷款权益，降低职工购房风险，维护社会稳定。建议新增此条款，减少因楼盘风险出现的社会问题。

　　（八）因上述条款增加第八、九、十条，因此，其他条款相应变更。

　　（九）原第八条第（二）项计算方式第一小点增加相关表述：“全日制大学本科学历在汕连续缴存住房公积金满3年的职工，个人最高可贷额度40万元；全日制研究生及以上学历在汕连续缴存住房公积金满1年的职工，个人最高可贷额度40万元。”

　　修订说明：为支持我市房地产市场的健康发展，贯彻落实我市“人才新政”政策，吸引高层次人才，为我市经济建设提供强有力的人才保障，结合我市公积金管理实际，经汕头市住房公积金管理委员会2020年度第一次全体委员会会议审议通过（会议纪要〔2020〕1号），对中高层学历人群实施政策倾斜，以满足来汕入职但缴存公积金年限较短的职工购房需求，在本次修订中增加该条款。

　　（十）原第八条第（二）项计算方式第3点“一手住房的个人住房公积金贷款额度不得高于抵押住房现值的70%；二手住房的个人住房公积金贷款额度不得高于抵押住房现值的60%。”修改为“购买首套一手住房的个人住房公积金贷款额度不得高于抵押住房现值的80%；第二套一手住房的个人住房公积金贷款额度不得高于抵押住房现值的70%；二手住房的个人住房公积金贷款额度不得高于抵押住房现值的60%。”

　　修订说明：根据中国人民银行、住建部、中国银行业监督管理委员会《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2015〕98号）的规定“二、……缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通住房，最低首付款比例为20%……”，经汕头市住房公积金管理委员会2022年度第二次全体委员会会议审议通过（会议纪要〔2022〕2号），将购买首套一手住房的首付比例由30%调整为20%。

　　（十一）原第八条第（二）项计算方式增加第6点“对绿色、装配式建筑的一手商品房个人住房公积金贷款最高可贷额度最高上浮20%，但不得超过本办法规定的最高额度和根据缴存时间制定的可贷额度范围；购买绿色、装配式建筑的二手商品房，贷款额度不上浮。该优惠政策不与其他贷款额度上浮优惠政策叠加使用。”

　　修订说明：为贯彻绿色发展理念，推动绿色建筑加快发展，落实省、市有关推广装配式建筑、绿色建筑的工作要求，根据省住建厅等13部门《关于印发〈广东省绿色建筑创建行动实施方案（2021—2023）〉的通知》（粤建科〔2021〕166号）及《汕头市人民政府关于印发<汕头市大力发展装配式建筑实施方案>的通知》（汕府办〔2019〕56 号），结合我市实际，分别经汕头市住房公积金管理委员会2022年度第一次、第二次全体委员会会议审议通过（会议纪要〔2022〕1号、2号），在本次修订中增加该条款。

　　（十二）原第八条第（二）项计算方式增加第7点“对我市多子女家庭（按国家政策已生育、抚养两个及以上子女的家庭）首套房住房公积金贷款实施最高可贷额度上浮20%的优惠政策，但不得超过本办法规定的最高额度；该优惠政策不与其他贷款额度上浮优惠政策叠加使用。”

　　修订说明：为贯彻《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》（国卫人口发〔2022〕26号）和广东省《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的实施意见》(粤卫〔2023〕2号）精神，经汕头市住房公积金管理委员会2023年度第二次全体委员会会议审议通过（会议纪要〔2023〕2号），在本次修订中增加该条款。

　　（十三）原第十二条第二款“抵押住房的现值，按以下方式之一确认：1、借款人合法购买的一手住房，在签订购房合同交易备案一年内申请个人住房公积金贷款的，按购房交易纳税的房产总价款确认房产价值；超过一年（含一年）申请的，管理中心对抵押房产价值有疑问时，须由申请人委托有资质的评估公司进行房产评估，其现值按评估价值与购房价款孰低者确认。 2、借款人合法购买的二手住房，在签订购房合同交易备案一年内申请个人住房公积金贷款的，按房产交易时税务机关确认的该房产基准房价与双方购房申报交易房价款孰低者确认房产现值；超过一年（含一年）申请的，管理中心对抵押房产价值有疑问时，须由申请人委托有资质的评估公司进行房产评估，其现值按评估价值与原购房纳税价款孰低者确认。”修改为“……1、借款人合法购买的一手住房,在购房之日（合同签订日期）起一年内申请个人住房公积金贷款的,按购房交易纳税的房价总价款确认房产价值；超过一年(含一年)申请的，由申请人委托有资质的评估公司进行房产评估，其现值按评估价值与购房价款孰低者确认。2、借款人合法购买的二手住房,在《税收完税证明》填发之日起一年内申请个人住房公积金贷款的，按房产交易时税务机关确认的该房产基准房价与双方购房申报交易房价款孰低者确认房产现值；超过一年(含一年)申请的，由申请人委托有资质的评估公司进行房产评估，其现值按评估价值、房产交易时税务机关确认的该房产基准房价及双方购房申报交易房价款孰低者确认房产现值。”

　　修订说明：原条款中一手房“签订购房合同交易备案”存在两个时间点：签订购房合同日期、备案登记日期。为避免产生歧义，考虑合同签订时房屋现值已经确定，而备案登记日期存在较长滞后的可能性，为了防止时间过长导致抵押住房的现值发生变化，因此对于一年内的起算日期明确为签订购房合同之日；另外由于二手房交易合同可以由买卖双方签订，按照《税收完税证明》的缴纳时间作为房产实际交易日期较为合理。以上内容，经汕头市住房公积金管理委员会2022年度第一次全体委员会会议审议通过（会议纪要〔2022〕1号），明确相应时间节点，以确保贷款资金安全。

　　（十四）原“第八章法律责任 第二十五条借款人有下列情形之一的，管理中心有权终止支付个人住房公积金贷款或者提前收回全部个人住房公积金贷款：……” 修改为“第八章 监督管理 第二十八条 借款人有下列情形之一的，管理中心有权按照合同约定终止支付个人住房公积金贷款或者提前收回全部个人住房公积金贷款：……”。

　　修改说明：根据《贷款通则》、《个人贷款管理暂行办法》类似条款的归纳以及市司法局的意见，对文字表述进行修改，条款更为严谨。

　　（十五）原第三十条第二款“借款合同的变更若涉及抵押合同内容变更的，须按规定办理变更办理抵押登记手续。”修改为“借款合同的变更若涉及抵押合同内容变更的，须按规定办理变更抵押登记手续。”

　　修改说明：删除重复文字表述。